北京楼市出新政了。

其实早在7月初，住建部官媒-中国房地产报，就已经吹过风了。

当时住建部官媒以“修复市场预期、稳住经济大盘”为北京背书，深意远超放开限购的表象。

北京想用一场楼市回暖，发挥示范效应，为稳住经济大盘打样。

我看到的底层逻辑不是救楼市，而是救经济。

所以这次，上海楼市是一定必跟的。

分三个部分解读：

1、北京楼市新政作用大不大？

2、上海楼市的新政会怎么出？

3、该怎么看待上海外环外的房产？

先说1，其实更早之前，北京的政策工具箱已经打开过了：

五环外购房资格去年已松动，京户可买第三套，非京籍社保要求大降。

新政后五环外的新房到访量飙升23%，上半年二手房成交也创了三年新高。

但是跟上海一样，上一波政策救市，也就维持了6-8个月热度。

但这次，五环外全面放开限购，作用大吗？

有一点，但不多。

五环外实在卖不完了，不限制放开让你来买，你会立刻买还是会先想一想：

会不会被套住？郊环的供需是否失衡？现在缺的是房票还是资金？房价还有更大的上涨预期吗？

再说2，

大胆推演，上海可能的组合拳：

1、郊区限购松绑，几乎无悬念了。

五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、临港）甚至宝山、金山、崇明等郊区，可能会参考北京，以外环线为界，大幅放松甚至取消非沪籍购房限制的可能。

逻辑与北京同源：疏导需求，去化郊区库存，刺激外环外的新房市场，外环外的土地财政也随之盘活。

为新城发展注入人口与活力。

2、公积金工具箱也会开启：

北京已大幅提升贷款额度与降低二套首付，上海跟进提升公积金贷款吸引力是大概率事件。

提高公积金二套贷款额度、降低利率加点，都是可选项。核心目标很明确：

降低换房门槛，激活置换链条。

3、人才与落户：

相比北京，上海在人才政策上更具想象空间。

现在各城市都缺人才，尤其是年轻人才。上海应该要对重点产业、高学历人才进一步放宽落户，以此打开高层次人次在上海的购房限制。

上海大概率会再次放宽重点区域，如五大新城人才的落户门槛，甚至探索更积极的租购衔接机制，都可能成为撬动需求的杠杆。

抢人，就是抢楼市的基本盘，也是抢城市的未来。

最后，如果你有外环外的房产，我建议在上海出台新政后，3个月内窗口期加速卖掉，置换到外环内。

我看到很多自媒体和中介在狂吹新政，劝你赶紧上车。

但我没有任何利益相关，不做业务也不想收割粉丝，更想说说实话：

其实去年9月北京和上海早已大幅放宽了郊环的限购，结果呢？依旧是昙花一现的热度。

上海再次放宽的结果也会是一样：

短期利好外环外，但中长期反而是一种利空。

永远记住一句话：

通缩期，越是不被限制的，越说明供给侧有问题。